روش تهاتر مصالح ساختمانی, راهکار تامین مالی پروژه های در حال ساخت

یکی از بهترین روش های تامین مالی پروژه روش تهاتر مصالح ساختمانی می باشد.تهاتر مصالح ساختمانی جز آیتم های کم ریسک و پربازده و سریع بازار می باشد.

به کارگیری تهاتر در تامین نقدینگی و پیش برد پروژه کل روش بسیارهوشمندانه است. تامین سرمایه پروژه از خود پروژه یک روش عالی در اقتصاد است که امروزه در کل دنیا مرسوم شده و اکثر سازندگان و برج سازان بزرگ در دنیا سرمایه ی ساخت پروژه را بیشتر از خود پروژه تامین می کنند.

تهاتر مصالح ساختمانی هم مانند روش سوم مدیریت خوب می خواهد.تیم تهاتریست و تهاتر کننده بسیار در این روش تاثیرگذار خواهند بود.شما در این روش متریال و یا مصالح لازم برای پروژه را معاوضه کردن بامتراژ مشخصی از پروژه تامین خواهید نمود.

نکات مهم در تهاتر مصالح ساختمانی

تهاتر واحد با تاسیسات، تهاتر واحد با الکتریکال، تهاتر واحد با سرامیک این روش در عین سادگی و شفاف بودن نکات بسیار زیاد دیگری هم با خودهمراه دارد که در ادامه این کتاب به طور مفصل به آن خواهیم پرداخت.

چرا آنکه بنده سالیان سال تجربه بالایی در این زمینه دارم و باهمین روش توانستم پروژه های متعددی را با موفقیت به پایان برسانم. و نگاه خیلی از افراد،سازندگان و مقامات کشوری را به خود جلب کنم.در یک فصل مجزا به تجزیه و تحلیل این روش خواهم پرداخت و معایب ومزایای این روش را با جزئیات بیشتر آنالیز خواهیم کرد.

5.روش پنجم: تهاتر واحد در حال ساخت با واحد های آماده از جای دیگر:

امروزه به علت تورم زیاد و وجود بازارهای دیگر نظیر طلا، سکه، دلار،ارز دیجیتال، بورس، خودرو سایر بازارها برای اینکه مردم بتوانند ارزش ریال خود را حفظ کنند پول خود را در این نوع بازار سرمایه گذاری می کنند ونقدینگی در جامعه نسبت به قبل کمتر شده و توان خرید مردم نسبت به گذشته تغییر کرده است.

این را می توان از آمار خرید خانه اولی ها در تهران و سایر کلان شهرهامشاهده کرد. همان طور که در روش های دیگر توضیح دادم خرید خانه برای خیلی از افرادمتوسط به بالا هم دیگر رویا شده است.به همین دلیل باید روش را استفاده کرد که هم از تورم جا نمانید و هم اصل پول خود را حفظ کرده باشید.یکی دیگر از روش های کاربردی و امروزی روش فوق است.

برای اینکه هم نقدینگی دریافت کنید و هم ارزش خود را حفظ کنید.

تهاتر واحدهای در حال ساخت خود را با واحدهای آماده و یک مقدار پول معاوضه کنید.

چطور؟ بگذارید ساده تر توضیح دهم.

به عنوان مثال شما واحدی با متراژ 100 متر دارید.

قیمت پیش فروش هم به فرض مثال متری 100 میلیون می باشد.

شما می توانید با یک واحد 5 میلیاردی تهاتر کنید و مازاد آن را پول بگیرید.

چرا اینکه خرید یک واحد ریزتر خیلی سریع تر از واحد درشت است.

خردکردن واحدهای بزرگ متراژ و تبدیل آن حتی به چند واحد ریزتر خیلی سریع تر شما را به نقدینگی نزدیک تر خواهد کرد.امروزه یک میلیارد تومان پول شاید دیگر ارزش آن چنانی نداشته باشد ولی بدست آوردن و پس انداز کردن همان یک میلیارد پول می تواند سال هاطول بکشد.و این متاسفانه یکی از بزرگترین  باگ ها و خطاهای مملکت ماست.

ولی باید این مسائل را کنترل کرد و متناسب با شرایط قدم برداشت.این روزها سازندگان علاوه بر دانش عمران و معماری باید به مسائل مدیریتی و نقدینگی پول هم توجه زیادی داشته باشد.وبه اصطلاح همیشگی من، یک سازنده موفق امروزه یک بیزینس من موفق استتا یک سازنده موفق!

اعتبار چیزی نیست که یک شبه بدست بیاید اعتبار یعنی سال ها خوش حسابی کردن، سال ها مسئولیت پذیر بودن، سال ها سود رساندن به مردم و سال ها کنارمردم بودن نه روبه روی آن ها بودن ولی می تواند یک شبه فرو بریزد و تمام آمال و آرزوهایتان را تبدیل به پنبه کند.

بنابراین حفظ اعتبار و آبروی شما خیلی خیلی خیلی مهم می باشد و در ساخت و ساز نباید طمع کرد.بعضی از سازندگان به خاطر اینکه یک متر از واحد خود را حفظ کنند صدها متررا از دست داده اند.سفره ساخت وساز، سفره رولی است.سفره ای است که هزاران نفر را می تواند در کنار خود جای دهد و هزاران نفر از این سفره بهره ببرند و صاحب روزی حلال شوند.

سازندگی شغل بسیار پر سود و پر برکتی است: زیرا علاوه بر کار آفرینی،عده ی زیادی را هم صاحب سقف و خانه می کنید و دعا خیر مردم همیشه بدرقه راهتان خواهد بود.

< مزایا و معایب و نکات روش تهاتر مصالح ساختمانی >

شعار من برای تامین متریال به روش تهاتر همیشه این بوده که با تیم ها و تولیدکنندگان قدرتمند کار کنید که سابقه خوبی در انبار، مواد اولیه، تجهیزات تولیدی وشخصیت کاری خوبی در کار دارد.همیشه سعی کنید، نمونه کارهای قبلی تولید کننده را حتما” بازدید کنید و ازکارفرماهای قبلی اخلاقیات کاری تولید کننده را بررسی کنید.خوش قول بودن و حرف و عمل تولید کننده را پرسش کنید.این موارد به شما کمک می کند که تامین کننده درست تری انتخاب کنید و درمسیر کاری از چالش کمتری بر خوردار شوید.همین موارد برای سازنده هم صدق می کند.

یک تولید کننده باید سوابق کاری یک سازنده را چک کند.رزومه ی سازنده در منطقه گویای همه چیز است.

سازنده ای که زمان تحویل و سند پروژه اش سر موقع بوده و از متریال های ذکرشده در قرارداد استفاده کرده، و خصوصیت اخلاقی خوبی دارد، این سازنده،گزینه ی خوبی برای تولید کننده خواهد بود.در طول دوران کاری ام، هیچ وقت معامله تهاترمصالح یک طرف برنده نداشتند، این آیتم همیشه باید برد_ برد تنظیم شود.

تهاتر مصالح ساختمانی(اسکلت بتنی)

اسکلت ساختمان کلیدی ترین آیتم تهاترمصالح ساختمانی می باشد.اگر به درستی پیاده سازی نشود سازنده پروژه را به شدت به دردسر می اندازد.تهاتر اسکلت بتن دارای قواعد بسیار خاصی است.هلدینگ کیارش ناصری با سابقه و رزومه قوی در این زمینه دارای چک لیستی 30 موردی است که تمامی پارامترها را چک کرده و در نهایت به قرارداد می رساند.اما در حالت کلی برای تهاتر اسکلت بتنی چند گام مهم وجود دارد که باید چک شود.

گام اول:مهم ترین گام تهاتر اسکلت بتی انتخاب تیمی است که هم دارای توان مالی بالا و هم توان اجرایی بالا باشد.چک کردن این دو مورد در مرحله نخست باید توسط سازنده پروژه چک شود.یعنی سازنده حتما باید نمونه کارهای اجرایی تامین کننده را بازدید کند.

گام دوم:گام بعدی در تهاتر اسکلت بتنی طراحی سازه خوب و بهینه شده است.یک طراح سازه خوب می تواند حداقل تا 20 درصد از هزینه اسکلت را کاهش دهد.

گام سوم:گام سوم تهاتر اسکلت بتنی چیدمان مالی تهاتر اسکلت بتنی است.باید طوری پلن مالی تهاتر را چید که طرفین به مشکل نخورند.در اصطلاح نباید پیمانکار یا سرمایه گذار اسکلت بتنی را قفل کرد.

معامله تهاتر اسکلت بتنی باید یک معامله برد برد باشد در غیر این صورت طرفین بازنده خواهند بود.

بهترین حالتی که پروژه با سرعت خوبی طی خواهد شد تهاتر 50-50 خواهد بود.اما اکثر تهاتر اسکلت بتنی هایی که به سر انجانم میرسد تهاتر 30-70 هستند.یعنی 70 درصد از ملک های در حال ساخت یا آماده و 30 درصد نقدی به صورت مرحله ایی بر اساس پیشرفت پروژه.

در بحث تهاترمصالح ساختمانی این آیتم شامل سه بخش میلگرد، بتن و اجرا می شود.معمولا” تهاتر کننده ها اسکلت را به صورت پک و چکی قرارداد می کنند.و یک قسمت مشخص برای اجرای صفر تا صد اسکلت در نظر می گیرند.

قیمت سازه براساس نقشه سازه تعریف می شود.

در نقشه سازه مقدار میلگرد مصرفی در فونداسیون و کل پروژه، مقدار بتن

 مصرفی، تعداد ستون ها، فاصله ی بین ستون ها، ارتفاع سقف ( کف به کف)

ارتفاع لابی، تعداد سقف، پهنای سقف محاسبه می شود.

روش قیمت دادن سازه به صورت زیر است:

( قیمت تمام شده سازه + سود حاصل از خواب سرمایه در مدت زمان پروژه +

مقدار درصد تورم پروژه در مدت زمان پروژه = قیمت سازه

یعنی در حالت کلی قیمت تمام شده سازه + یک درصد بالا سری که درصد

بالاسری به مواردی که در فصل های قبل توضیح داده ایم مرتبط می شود.

بهترین حالت برای تهاتر سازه درصد 70 درصد ملک از خود پروژه و 30

درصد نقدی به صورت ( صورت وضعیت ) بر اساس پیشرفت پروژه

( سقف به سقف / یا دو سقف،دو سقف ) که آن هم بستگی به متراژ سقف ها دارد.

معمولا” پروژه هایی که سطح سقف ها تا 500 متر باشد ( دوسقف، دوسقف ) و

اگر بالای 500 متر به بالا باشد ( سقف به سقف ) و همه ی این موارد به توافق

و شرایط سازنده و سرمایه گذار بر می گردد.

تهاتر مصالح ساختمانی برای چه کسانی مناسب است؟

– برای مالکان و سازندگان

اگر پروژه‌ای در دست دارید ولی نقدینگی کافی ندارید، تهاتر یک راه‌حل سریع و مطمئن است.

– برای تأمین‌کنندگان مصالح

اگر می‌خواهید فروش عمده و بلندمدت داشته باشید، تهاتر با سازندگان بهترین روش بازاریابی غیرمستقیم است.

مزایای تهاتر برای گروه‌های مختلف

برای سازندگان

-کاهش نیاز به سرمایه نقدی

-تسریع روند پروژه

-کاهش ریسک نوسان قیمت مصالح

برای تأمین‌کنندگان مصالح

-ورود به پروژه‌های ملکی پرسود

-تضمین فروش محصولات در حجم بالا

برای سرمایه‌گذاران

-تبدیل نقدینگی راکد به ملک یا مصالح با ارزش

-افزایش امنیت سرمایه‌گذاری با قراردادهای رسمی

اهمیت تهاتر مصالح ساختمانی در صنعت ساختمان

ازار ساختمان ایران به شدت وابسته به نقدینگی است. هرگونه اختلال در جریان مالی، منجر به توقف پروژه‌ها و افزایش هزینه‌های نهایی می‌شود. تهاتر مصالح ساختمانی به عنوان یک ابزار مالی جایگزین، امکان ادامه فعالیت پروژه‌ها را بدون نیاز فوری به نقدینگی فراهم می‌کند.

از سوی دیگر، تولیدکنندگان مصالح نیز با استفاده از تهاتر می‌توانند فروش خود را تضمین کرده و از انباشت موجودی جلوگیری کنند.

تهاتر مصالح ساختمانی با ملک یکی از روش‌های هوشمندانه‌ای است که امروزه برای مدیریت نقدینگی و افزایش بهره‌وری پروژه‌ها مورد استفاده قرار می‌گیرد. در دنیای ساخت‌ و ساز، مدیریت هزینه‌ها یکی از بزرگ ‌ترین چالش‌های پیمانکاران و سازندگان است. افزایش قیمت مصالح ساختمانی و نوسانات بازار باعث شده تا بسیاری از فعالان این حوزه به دنبال راهکارهای جایگزین برای تأمین نیازهای خود باشند

معامله پایاپای با تهاتر مصالح ساختمانی بهترین گزینه در دوران رکود تورمی است.با کمک تهاتر مصالح می توان قریب به 80 درصد منابع مالی پروژه را تامین کرد.

در سال های اخیر علاوه بر اینکه خرید خانه به یک رویا برای خانواده ها تبدیل شده، سازندگان هم با مشکلات عدیده ای در تامین نقدینگی مواجه هستند.

متخصصان حوزه مسکن آینده این بازار را ناامید کننده پیش بینی می کنند و بر این باورند که بیشتر خرید های خانه از نوع سرمایه ای بوده و خانه اولی ها همچنان در رویای سقفی هستند که متعلق به خود آنها باشد.

سازندگان برای تامین نقدینگی از روش های مختلفی مانند پیش فروش، دریافت تسهیلات، فروش متراژ استفاده می کنند. اما به زعم فعالان این حوزه هر کدام از این روش ها معایبی دارد. در سالیان اخیر برخی سازندگان از روش تهاتر مصالح برای پیشبرد پروژه ساختمانی خود بهره می برند.