مزایا و معایب و نکات روش تهاتر مصالح ساختمانی

در این مقاله به مزایا و معایب روش تهاتر مصالح ساختمانی خواهیم پرداخت.

شعار من برای تامین متریال به روش تهاتر همیشه این بوده که با تیم ها و تولیدکنندگان قدرتمند کار کنید که سابقه خوبی در انبار، مواد اولیه، تجهیزات تولیدی وشخصیت کاری خوبی در کار دارد.همیشه سعی کنید، نمونه کارهای قبلی تولید کننده را حتما” بازدید کنید و ازکارفرماهای قبلی اخلاقیات کاری تولید کننده را بررسی کنید.خوش قول بودن و حرف و عمل تولید کننده را پرسش کنید.این موارد به شما کمک می کند که تامین کننده درست تری انتخاب کنید و درمسیر کاری از چالش کمتری بر خوردار شوید.همین موارد برای سازنده هم صدق می کند.یک تولید کننده باید سوابق کاری یک سازنده را چک کند.

رزومه ی سازنده در منطقه گویای همه چیز است.

سازنده ای که زمان تحویل و سند پروژه اش سر موقع بوده و از متریال های ذکرشده در قرارداد استفاده کرده، و خصوصیت اخلاقی خوبی دارد، این سازنده،گزینه ی خوبی برای تولید کننده خواهد بود.در طول دوران کاری ام، هیچ وقت معامله تهاترمصالح یک طرف برنده نداشتند،این آیتم همیشه باید برد_ برد تنظیم شود.اگر در روز قرارداد یکی ببرد و دیگری ببازد، مطمئن باشید این معامله به پایان نخواهید رسید و در مسیر پاره خواهند شد.

شما باید طرف مقابل خود را ساپورت کنید و دیگری باید شما را.

سود شما در گروه سود طرف مقابل است.

انگار تهاتر مصالح ساختمانی، آیینه ای در مقابل شما است و هر برخوردی کنید آیینه آن را به شما بازتاب خواهد کرد.

پس سعی کنید، نهایت صداقت و حسن رفتار را در این آیتم داشته باشید.

همان طور که در فصل های گذشته اشاره کردم، روش تهاتر مصالح کی از راهکارهای تامین سرمایه برای پیش برد پروژه هست.

تخصص من سال ها در این روش است.

در ادامه فصل به طور مفصل به آنالیز و تجزیه تحلیل این روش خواهم پرداختو تجربیات سالیان گذشته و حال حاظر خود را با شما به اشتراک خواهم گذاشت.اگر شما قصد استفاده از این روش را دارید باید بگویم که قبل از استارت پروژه باید برنامه ریزی لازم برای این کار را انجام دهید.

شاید برایتان سوال پیش بیاید که قبل از استارت پروژه؟

بله قبل از استارت پروژه این روش راندمان خیلی بهتری دارد.

شوکه شدید؟ نه!

مدیریت یعنی براساس نیازتان حرکت کردن و مدیریت یعنی حفظ داشته ها و دارایی تان.

شما باید در ابتدای کار نیاز خود را بدانید.

مرحله معماری بهترین مرحه برای مدیریت کردن این روش است.

بگذارید خیلی ساده تر شرح دهم. من همیشه برای اینکه اصل مطلب را شمادرک کنید با ذکر یک مثال آن را شرح می دهم.

شما برای ساخت یک پروژه باید بدانید که هر آیتم چه متراژ از واحد شما را در بر خواهد گرفت.

و متراژ واحدهای خود را براساس نیاز به متریال طراحی کنید.

به طور مثال ثمن تاسیسات شما به اندازه 100 متر مربع از پروژه خواهد بود.

ثمن کاشی و سرامیک شما به میزان 70 مترمربع از پروژه خواهد بود.

دانستن این اطلاعات کمک شایانی به پیش برد کارتان خواهد کرد.

نه اینکه کل معماری را دستخوش تغییر دهید.

شما با این کار سیاست گذاری متراژی خود را بدست می آورید.

به هر حال سیاست فروش منطقه و خوش نقشه بودن و خوش متراژ بودن بسیارمهم هستند ولی داشتن این آنالیز به شما کمک می کند که خیلی سریع تر به نتیجه برسید.

آیتم های کلیدی تهاتر مصالح ساختمانی

اسکلت ساختمان، تاسیسات، الکتریکال، کاشی و سرامیک، سنگ، آسانسور،

 پله برقی، سقف کاذب (کناف)، درو پنجره، درهای ضد سرقت و درهای داخلی،

این نوع آیتم ها بیشترین حجم خرید پروژه شما را خواهند داشت.

پس قدم اول این شد که مصالح کلیدی مورد نیاز خود را آنالیز کنید و حجم خرید ریالی خود را مشخص کنید و ببینید که هر آیتم چه مقداراز متراژ شما را درگیر خواهد کرد.

قدم دوم: براساس نیاز شما به متریال و سیاست گذاری منطقه متراژهای خود را

بدست آورید.

آنگاه متوجه خواهید شد که واحدهای پروژه را در چه متراژهایی در نظر بگیرند.

با اجرای این روش جلوی خیلی از مشکلات را خواهید گرفت و مدیریت بحران

 خواهید خورد.

چرا اینکه بعضا دیده ام که خیلی از سازندگان در اواسط راه به مشکل خورده اندو نمی توانند واحدهای خود را با متریال تهاتر کنند.

چون متراژ واحدها بیش از نیاز به متریال است و در اصطلاح متریال واحد راپر نمی کند.

این نکته را در نظر داشته باشید برای تهاتر برد برد بهتر این است که واحد را مستقیم با یک متریال معاوضه کنید.

به طور مثال تاسیسات را با یک واحد بزنید و تاسیسات بگیرید.

الکتریکال را با یک واحد دیگر بزنید و الکتریکال بگیرید.

نکته طلایی این مورد اینجاست که وقتی شما واحد خود را با یک آیتم مصالح می زنید با متخصص و نفر اول وارد قرارداد شوید هم قیمت بهتری می گیرید و هم جنستان را راحت تر دریافت می کنید.ویک نفر طرف حساب شما می شود و شما هم مذاکره بهتری خواهید داشت و قدرت چانه زنی بیشتر.

 تهاتر مصالح ساختمانی

برای پروژه ها سودمند است و توجیح دارد که اولا متراژ آن هاپروژه حداقل 8000 متر مفید و غیر مفید (بنای کلی) باشد از لحاظ واحدی هم به صورت تجربی حداقل 40 واحد را دارا باشد. و ثانیا میانگین قیمت فروش آن پروژه حداقل مترمربع ای 80 میلیون تومان( سال 1402 ) باشد.

شرط دوم قطعا در سال های آتی تغییر خواهید کرد ولی ملاک خوبی برای تخمین قیمت در آینده خواهد بود.وسعی کنید پروژه هایی را تعریف کنید که حداکثر در بازه زمانی 3 الی 4 سال تکمیل و به بهره برداری برسد.چون در سال های اخیر شاهد تغییراتی شدید ارز و تورم بودیم.

هر چقدر زمان پروژه شما کمترباشد قطعا از درصد ریسک کمتری برخوردار خواهد بود.

از فواید دیگر تهاتر مصالح ساختمانی حفظ نقدینگی بیشتر در پروژه خواهد بود.

اگر پازل تهاتر را درست بچینید و برنامه ی مرتبی داشته باشید به جای یک پروژه می توانید حداقل دو پروژه را استارت کنید و با همان میزان نقدینگیذبرای یک پروژه می توانید دو پروژه را به بهترین نحوه مدیریت کنید.حفظ نقدینگی در بازار رکورد بسیار ارزشمندی خواهد بود.از لحاظ تجربی و علمی اگر سازنده ای 20 درصد از هزینه ی ساخت را درطول زمان پروژه داشته باشد می تواند از طریق تهاتر مصالح پروژه را مدیریت کرده و به انتها برساند.

روش تهاتر مصالح ساختمانی بارها و بارها توسط مجموعه بنده اجرا شده و طی مدت زمان کم تر از ده سال توانستیم بیش از 22 هزار واحد مسکونی را تکمیل و تحویل دهیم.در این راه مشکلات بیشماری  داشتیم اما توانستیم باگ ها و ایرادات این روش رابه حداقل برسانیم و با آرامش خاطر بیشتری در کنار هم کار کنیم و از بودن کنار همدیگر لذت ببریم.

از مزیت دیگر تهاتر مصالح ساختمانی این است که شما تیم ورکینگ ( کار گروهی )

وهم افزایی بیشتری در پروژه انجام دادید و قدرت و سرمایه سایر افراد را با پلن برد برد باهم درگیر کردید.

افراد در این روش تلاش می کنند که منافع همدیگر را حفظ کنند زیرا می دانند که سود شما در گرو سود آن هاست.

یاد شمار شوالیه های عدالت می افتم که می گفتند یکی برای همه و همه برای

یکی از مزایای دیگر تهاتر مصالح ساختمانی حفظ ارزش پول است.

برای مثال شما در مرحله ی اولیه ساختمان روی خاک می خواهید پیش فروش کنید. طبق عرف بازار شما 30 درصد ثمن معامله را دریافت خواهید کرد و 70درصد مازاد را براساس پیشرفت پروژه درطول کل پروژه دریافت خواهید کرد.اگر مدت زمان پروژه شما بیش از یک سال طول بکشد ارزش 70 درصد شمابراساس سوابق و اتفاقات گذشته بسیار کاهش خواهد یافت.شاید کمتر از 50 درصد.

با این تفاسیر شما ضرر خواهید کرد چون نه تنها ارزش پول شما کمتر خواهد شد

بلکه قیمت ساخت شما هم در طول مدت پروژه افزایش خواهد یافت.

شما قیمت ملک و مصالح را فیکس خواهید کرد و درابتدای پروژه شما حداقل 90 درصد از ارزش واحد را متریال خواهید گرفت.10 درصد دیگر برای سند و تحویل و در آینده هزینه افزایش متریال را پرداختنخواهید کرد. بنابراین تهاتر مصالح حفظ ارزش سرمایه در طول پروژه است و یک جوری پروژه شما را بیمه خواهد کرد.